Raport evaluare spatii comerciale

Pentru stabilirea valorii de piata a spatiilor comerciale se foloseste, in general, metoda costului de înlocuire, ce confera  metodologia cea mai  completa în urmarirea si prinderea în calcul a tuturor aspectelor concrete legate de alcatuirea si conceperea obiectului în exploatare, sau daca exista suficiente informatii in piata ce poat permite aplicarea metodei comparatiei vanzarilor,se poate aplica si aceasta metoda.

În practica economica a evalua un spatiu comercial presupune elaborarea lucrarii prin diferite metode, în functie de specificul spatiului comercial, metode care sa conduca în final la o valoare cat mai apropriata de valoarea de piata; aceasta valoare constituie baza de pornire la analiza ce are loc în cadrul unei banci pentru acordarea unui împrumut bancar, la emiterea unei scrisori de garantie sau la vanzare,etc.

Din multitudinea metodelor de evaluare practicate în prezent cu limitele si avantajele fiecareia, literatura de specialitate si chiar specialistii din ANEVAR recomanda metoda valorii de înlocuire actualizate, pentru ca ea este recunoascuta ca fiind cea mai exacta si eficienta în domeniu. Aceasta metoda consta în utilizarea unor costuri pentru cladiri cu aceleasi caracteristici functionale, tehnico-structurale si de finisare, avand posibilitatea de a opta între diferite surse pentru stabilirea cat mai corecta a costurilor.

În cazul de fata, la metoda propusa pentru calcularea valorii de înlocuire a spatiilor comerciale se porneste de la preturile unitare stabilite de cataloagele întocmite de ISCAS Bucuresti în anul 1964 pe tipuri de constructii. Cataloagele mentionate sunt cele aprobate de comisia centrala pentru inventarierea si reevaluarea fondurilor fixe, costurile fiind valabile la data de 01.01.1965.

Aceste documente cuprind costuri pe mp de arie desfasurata (AD) pentru cladiri cu caracteristici constructive similare, indicii de cost fiind stabiliti prin comparatia costurilor unor obiective realizate în decursul a 2 – 3 ani premergatori întocmirii cataloagelor.

Costurile de constructie pe mp utilizate se aleg conform catalogului nr. 120 – Spatii comerciale si anexe ale acestora, la care se aplica corectiile necesare în functie de caz. Preturile pe metru  patrat  se aleg pentru cladiri cu caracteristici similare în functie de utilizarea constructiilor, de tipul si materialele de constructie utilizate, de finisaje, dotari, instalatii etc.

Pentru evaluare orice bun se considera complet terminat , cu toate finisajele necesare inclusiv trotuarul înconjurator, precum si instalatiile functionale de deservire a cladirii pana la bransament. Pentru lucrari neterminate sau lipsa, se aplica corectii în functie de fiecare caz în parte.

Valoarea de înlocuire actualizata  a spatiilor comerciale  este data de costul pe mp arie desfasurata în functie de dotari si marimea suprafetei desfasurate, valoare ce se va actualiza la zi diferentiat, în functie de grupa si subgrupa din care face parte conform clasificarii  HG  2139  /  2004.

Pentru stabilirea pretului de circulatie se aplica coeficienti de individualizare calculati în functie de amplasare în zona localitatii, calitatii generale constructive, specificul comercial si în acelasi timp cererea – oferta de spatii comerciale.Preturile de vanzare pentru cabinetele medicale sunt stabilite în prezent conform O.U.G nr. 68/2008.

Estimarea valorii de piata a unei hale industriale pentru productie sau depozitare cuprinde:determinarea costului de înlocuire brut în care se tine seama de înaltime, uzura, dotare tehnico – edilitara, încalzire, finisaje, structura constructiva, materialele folosite,etc si utilizarea unor indici de macro-actualizare aplicata costului de înlocuire pentru aducerea acestuia de la data publicarii costurilor unitare de barem la data evaluarii.

Valoarea de piata se estimeaza prin deducerea din costul de înlocuire brut a deprecierilor totale ce greveaza proprietatea.

Reclame

reclama
cadastru
cadastru

Contact rapid

[contact_form]
poweredby director